保障房估计又要新增了，而且还是核心区。

而与之对应的是，豪宅圈的纯度可能要变低了。

每次提到保障房，很多人第一反应就是偏远、配套差、交通不便等等。

但最近，深圳似乎要打破这个认知，把保障房放到核心片区、核心地段上来。

5月初前海一口气调整了四宗用地。

一宗是位于赤湾前海丹华园附近的用地，由三类居住用地调整为二类居住用地，用地面积9854平，容积率≤3.6，建设配售型保障性住房。

两宗是位于山樾湾花园旁的用地，由新型产业用地和交通场站用地调整为二类居住用地，其中一宗用地面积6637平，容积率≤4.5，建配售型保障房，另一宗用地面积11077平，容积率≤4.5。

还有一宗是位于小南山山脚下的用地，由三类居住用地调整为二类居住用地，用地面积调整为7922平方米，容积率≤3.3。

可以看到，保障性住房在深圳的核心区域正加速扩充。

这也恰恰对接上了今年2月在深圳全市高质量发展工作推进会议上深圳市住建局提到的“以更大力度加快建设筹集保障性住房”会议精神。

除此以外，5月13日在《前海三个保障性住房项目尽职调查服务（二次）招标公告》显示，妈湾片区也有商业用地似乎要调整为保障房地块。

在公告中，妈湾首开区地块位于听海大道与妈湾二路交叉口，目前用地性质为商业用地。

而在招标范围中，妈湾首开区地块则是作为保障性租赁住房地块开展尽职调查报告的编制的。

这也就意味着，前海湾花园旁的妈湾首开区地块，未来有可能会诞生一批保障性租赁住房。

并且综合这几宗用地的容积率来看，相比深圳许多普通住宅项目的容积率要低不少。

前海再次集中性调整用地性质，会有什么影响呢？

首先是前海妈湾的高端住宅区纯度会降低。

那就是原本市场希冀前海可以打造成圈层更纯粹的住宅区，或者豪宅区，但现在愿望可能就要落空了。

要知道过去几年，前海一直被市场看作是下一个深圳湾，未来会成为替代深圳湾的存在，会弥补前海高端住宅圈层的空白。

其中最大的原因，除了前海三湾的超高定位以及丰富的产业集群，更是因为前海的地理位置优越。

背靠大小南山，面朝大海，有绵延的海岸线，有开阔的视野，还有不随板块变迁的山海资源，还避开了城市中心的拥挤。

市场的共识是这样的位置天然具有发展豪宅片区的条件，未来还可以与宝中、赤湾、深圳湾逐渐连接成为紧密的高端住宅片区。

而深圳湾已经落成的豪宅群里就基本看不到保障性住房。

但规划调整后，就相当于打破了过去市场认知，也就相当于往潜在豪宅区里增配了保障性住房。

虽然妈湾首开区地块为保障性租赁住房地块，如果后期开发确定后，也就很有可能成为类似龙海家园一样的存在，成为前海下一个公租房社区。

其次是未来的保障性住房可能会冲击刚需户型。

虽然妈湾首开区地块目前是商业用地性质，根据公告后期是有可能调整成为保障性租赁住房地块，大概率不涉及流入市场交易的情况。

但赤湾地块以及妈湾山樾湾附近地块都拟调整为二类居用地，且作为配售型保障性住房用地，那么未来户型也就会诞生很多小户型。

目前妈湾的山樾湾总套数为4900套，已经配售了1栋A-F座共2310套安居型商品房以及2栋A-G座2590套安居型商品房，也都是一些刚需户型。

当然了，前海在赤湾以及妈湾片区拿出地块做保障性住房项目，从长远的角度看是更有利于前海发展的。

一方面，这些保障性住房核心地段的高端住宅区范围也能享受同样的配套和资源，可以作为前海的名片，为前海对外抛出橄榄枝。

另一方面，可以减轻深港两地青年购房和住房压力，也为来深港两地青年提供足够的职住空间，留住更多的高新人才为前海发展做贡献。

作者 | 飞天小女警北京圣斌网络科技有限公司